Mua bán đất với người được ủy quyền sao cho an toàn?

06/09/2013 08:02

Hỏi: Tôi đang làm thủ tục để mua một mảnh đất ở Bình Dương của hai vợ chồng, nhưng do gia đình này hiện không còn ở Tp.HCM nên đã ủy quyền cho một người khác đứng ra đại diện giao dịch (tạm gọi là anh B).

Xin hỏi, nếu vợ anh B không có mặt ở Tp.HCM thì tôi có thể làm thủ tục mua bán với một mình anh B được không? Cám ơn.

(huynhtrunghieu116@... )

Trả lời

Căn cứ điều 589 Bộ Luật dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Căn cứ điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ, việc ủy quyền để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Như vậy, chỉ những người được ủy quyền tại hợp đồng ủy quyền mới có được quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện những công việc theo đúng nội dung những gì đã được ủy quyền.

Theo thư trình bày, người có quyền sử dụng đất đã ủy quyền cho một người (tạm gọi là ông B) để thay mặt mình ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định nêu trên, chỉ một mình ông B có quyền nhân danh bên đã ủy quyền cho mình để ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho ông/bà, vợ của ông B không phải là bên được ủy quyền, do đó người này không có quyền gì trong giao dịch nêu trên.

Một vấn đề quan trọng khác cần lưu ý khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản với bên được ủy quyền như sau:

Nếu trong hợp đồng ủy quyền giao cho ông B là bên được ủy quyền được quyền ký bán cho đích danh người mua, thì người được ủy quyển chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, ông B không có quyền chuyển nhượng cho người khác. Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh, thì ông B có quyền bán cho bất cứ ai.

Về việc thỏa thuận giá bán và phương thức thanh toán, nếu hợp đồng ủy quyền không giao cho ông B được quyền quyết định giá bán, thì ông/bà phải thỏa thuận với bên đã ủy quyền là người sử dụng và sở hữu bất động sản về giá bán. Đối với phương thức thanh toán, nếu hợp đồng ủy quyền không giao cho ông B nhận tiền, thì ông/bà nên thanh toán trực tiếp bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản cho bên đã ủy quyền.

Một vấn đề khác cũng cần lưu ý, hiện nay thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền thường bị tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.

Do trong thực tế có nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Vì vậy, để hạn chế việc trốn tránh nêu trên cơ quan thuế sẽ tính thuế theo cách nêu trên, nếu như hai bên có bằng chứng chứng minh ngược lại.

Trân trọng.

Luật sư Phạm Đình Sơn (Công ty Luật TNHH Phạm Đình & Cộng Sự)

(Theo TTO)